Służebność drogi koniecznej czy zjazd

Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz właściciela nieruchomości nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (tj. nieruchomości władnącej) ustanawia się prawo przechodu i przejazdu przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego czyją jest lub będzie własnością. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje więc prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w celu posiadania dostępu do drogi publicznej.

Droga konieczna została uregulowana w art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Kodeks cywilny wskazuje, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między stronami nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Zjazd stanowi natomiast połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazane przepisy definiują dostęp do drogi publicznej jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Opisywana przeze mnie ustawa o drogach publicznych stanowi, że budowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

Zjazd czy służebność drogi koniecznej?

Z powyższego wyjaśnienia wynika, że jeżeli nasza nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale jej połączenie z tą drogą nie zostało prawnie uregulowane, to występujemy do zarządcy drogi z wnioskiem o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu z tej drogi bezpośrednio do naszej nieruchomości. Nie ustanawia się służebności drogi koniecznej do nieruchomości sąsiedniej stanowiącej drogę publiczną (o czym często zapominają nawet profesjonalni pełnomocnicy). Jeżeli między naszą nieruchomością a drogą publiczną położone są inne nieruchomości, to najpewniej niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej upoważniającej do przejeżdżania przez te nieruchomości.

Służebności drogowe najczęściej ustanawiane są w drodze umowy sporządzanej w formie aktu notarialnego (forma ustana lub zwykła pisemna nie są wystarczające). W przypadku braku zgody sąsiadów konieczne może okazać się wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Wniosek taki wymaga odpowiedniego przygotowania i powinien odpowiadać wszystkim wymogom pisma procesowego. Sprawy o ustanowienie służebności drogowej należą zwykle do spraw wysoce spornych i konfliktowych, dlatego też przed wystąpieniem do sądu zalecam skorzystanie z usług prawnika mającego doświadczenie w podobnych sprawach oraz umiejętność ugodowego zakańczania sporów.